Come acquistare un appartamento già ipotecato
Destra Avitonomika / / January 06, 2021
È possibile acquistare un appartamento già ipotecato
L'abitazione ipotecaria è promessa dalla banca - un record di questo si trova nel registro statale unificato dei beni immobili. Il proprietario non può condurre transazioni con un tale appartamento senza il permesso del mutuatario: Rosreestr semplicemente non registrerà il trasferimento di proprietà. Ma questo non significa che non puoi vendere o acquistare immobili ipotecati. È solo che la procedura stessa sarà un po 'più complicata e più lunga.
Perché vendere un appartamento che ha un mutuo
Se l'appartamento è andato in banca tramite il tribunale, perché il proprietario ha un prestito, l'istituto finanziario lo vende tramite un'asta pubblica. Quando il proprietario stesso decide di vendere una proprietà ipotecata, i potenziali acquirenti potrebbero essere sospettosi di questo. Avere mutui c'è la reputazione di schiavitù, le cui catene possono essere liberate solo con l'ultimo pagamento. Se una persona vende un appartamento, qualcosa non va in lui o nell'appartamento, alcuni credono.
In effetti, ci possono essere un milione di ragioni. Il proprietario ha deciso di trasferirsi in un'altra città per lavoro o in un appartamento più grande a causa dell'aggiunta alla famiglia. I coniugi stanno divorziando, vogliono estinguere il debito e condividere i soldi per l'appartamento del mutuo. Il mutuatario ha cambiato la situazione finanziaria, non può far fronte al prestito e vuole restituirlo prima che la situazione diventi irreparabile.
Certo, il motivo potrebbe essere qualcosa di spiacevole: il tetto perde, c'è una drogheria all'ingresso e la società di gestione raccoglie così tanti soldi come se in inverno cospargesse i marciapiedi di cristalli Swarovski. Ma non sei assicurato contro tali rischi anche quando acquisti un appartamento senza mutuo - hai solo bisogno controlla tutto.
Adesso in Russia, quasi la metàViene nominata la quota di transazioni ipotecarie con alloggi in Russia le transazioni immobiliari avvengono con il coinvolgimento di un mutuo. Quindi ci saranno più appartamenti sul mercato con un mutuo.
È redditizio acquistare un appartamento che è già ipotecato
Quando una banca vende l'appartamento di un debitore a un'asta pubblica, ci si può aspettare uno sconto sostanziale. Per un istituto finanziario, questo è un bene non fondamentale, quindi cerca di sbarazzarsene semplicemente restituendo il proprio.
Quando si vende una casa dal proprietario, non ci si può aspettare un prezzo insolitamente favorevole. Ma può ancora buttare via un po '- per problemi inutili e per motivarti a comprare un appartamento con un ingombro.
Come acquistare un appartamento con un mutuo
A seconda delle condizioni, è possibile acquistare un appartamento in diversi modi.
Con il rimborso del mutuo durante la transazione
Condizioni: l'operazione è eseguita con il consenso della banca presso la quale l'attuale titolare ha emesso l'ipoteca; l'acquirente acquista l'oggetto in contanti.
Lo schema più sicuro. Protegge tutte le parti della transazione: l'acquirente, il venditore e la banca. Diamo un'occhiata a un esempio.
È in vendita un appartamento per 3 milioni di rubli. La banca dà il suo consenso alla transazione e determina l'importo del debito residuo - 500 mila rubli. Per i calcoli vengono utilizzate due celle. Prima di firmare l'accordo di compravendita, vi viene depositato il denaro dell'acquirente: 500mila in uno e 2,5 milioni in un altro.
I documenti per le celle prescrivono chi e quando può ritirare le bollette. Se il contratto di compravendita viene firmato e il trasferimento di proprietà viene registrato con Rosreestr, la banca potrà farlo prendi i loro 500mila da una cella, il venditore - 2,5 milioni dal secondo, e l'acquirente - un'ipoteca da ritirare ingombri. Se l'affare fallisce, l'acquirente restituirà i suoi fondi e nulla cambierà per il resto.
A volte i fondi per un prestito possono essere depositati non attraverso una cassetta di sicurezza, ma direttamente alla banca, ma l'istituto finanziario è comunque attivamente coinvolto nel processo.
Con cessione del debito
Condizioni: l'operazione viene eseguita con il consenso della banca, l'acquirente acquista un alloggio su mutuo dalla stessa banca.
L'acquirente presenta alla banca domanda di mutuo come se stesse acquistando un qualsiasi appartamento. Il processo di approvazione sarà simile e richiederà circa la stessa quantità di tempo. Poiché diventerà il mutuatario al momento dell'acquisto, l'istituto finanziario verificherà la sua solvibilità e decide, è pronto a vederlo come suo cliente.
Tatiana Trofimenko, Leading Lawyer, European Legal ServiceQui, oltre al contratto di compravendita, viene stipulato un contratto per la cessione di diritti di credito per un vecchio finanziamento o un nuovo contratto di finanziamento tra la banca e l'acquirente. L'ingombro a Rosreestr viene rimosso e ne viene imposto uno nuovo con la registrazione dei diritti del proprietario successivo.
Questo schema è anche abbastanza sicuro.
Con estinzione anticipata del mutuo a carico dell'acquirente
Condizioni: la banca non accetta di vendere l'appartamento, l'acquirente acquista l'appartamento in contanti. Oppure l'acquirente prende un prestito da un'altra banca.
In questo caso l'acquirente rimborsa il prestito. Di conseguenza, dovrebbe avere a disposizione un importo pari al resto del debito. Le parti concludono un accordo preliminare per la vendita e l'acquisto di un appartamento, in base al quale il denaro viene trasferito al venditore per chiudere il mutuo. Quindi l'ingombro viene rimosso dall'appartamento e quindi l'alloggio viene venduto come immobile senza garanzie.
Tatiana Trofimenko, Leading Lawyer, European Legal ServiceQuesta opzione è più rischiosa per l'acquirente, poiché il denaro viene trasferito in base a un accordo che non è soggetto a registrazione con Rosreestr.
In teoria, il venditore può rifiutarsi di registrare il contratto di compravendita con Rosreestr. L'acquirente potrà ricevere denaro da esso, ma solo attraverso i tribunali.
Cosa ricordare
- Puoi acquistare un appartamento già ipotecato.
- Dovrebbe essere controllato allo stesso modo delle abitazioni senza ingombri.
- È più sicuro acquistare un appartamento con il consenso della banca e con la sua partecipazione.
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