10 errori nell'acquisto di un appartamento che può diventare costoso
Miscellanea / / April 10, 2021
Sarai salvato dall'attenzione alle sfumature, che a prima vista sembrano insignificanti.
1. Non controllare i documenti
Lo studio approfondito dei documenti è una fase così elementare che sembra che nessuno vi rimanga impigliato. Ma è proprio questa fiducia che ha tutte le possibilità di diventare fatale.
Ad esempio, il venditore mostrerà un passaporto: un documento normale, niente di sospetto. E poi si scopre che sei mesi fa lo ha riferito alla polizia perso. E ora sta cercando di raggiungere un accordo su un ID non valido. In futuro, questo può promettere molti problemi, anche se l'acquirente alla fine riesce a dimostrare la sua tesi.
Ci sono anche errori ed errori di stampa meno evidenti, a causa dei quali la legalità della transazione rischia di essere messa in dubbio: date diverse dello stesso evento nei documenti o una mancata corrispondenza in una lettera nei nomi.
Cosa fare
Leggi sempre attentamente ogni documento, anche se hai un contratto modello di fronte a te. Controlla le date, i nomi, i cognomi: tutte le informazioni chiave. Per stabilire l'autenticità del passaporto, uno speciale
servizio del Ministero degli affari interni "Controllo della lista dei passaporti russi non validi." Per fare ciò, sono necessari solo una serie e un numero di documento.2. Ignora la legalità del layout
Lo stato proibisce di rompere e costruire muri a caso. L'arbitrarietà è pericolosa qui: taglieranno la porta in un appartamento e l'intera scala crollerà. Pertanto, qualsiasi riqualificazione deve essere coerente.
Se il precedente proprietario non ha completato la modifica secondo la lettera di legge, questa responsabilità ricadrà sulle spalle del nuovo proprietario della casa e richiederà molto tempo e molto denaro. Inoltre, alcune trasformazioni non saranno mai approvate. E dovrai restituire i muri nei luoghi stabiliti secondo i documenti, altrimenti l'appartamento potrebbe anche essere portato viaRF JK, articolo 29 e vendi all'asta pubblica.
Cosa fare
Richiedi un estratto esteso dal Registro Unificato degli immobili, che contiene la planimetria tecnica dell'appartamento. Quindi sarà possibile confrontarlo con la disposizione reale delle strutture e capire se tutto è in ordine. In alcuni casi, nel piano verrà registrato il fatto di una riqualificazione non coordinata.
Prendi nota📃
- Come ottenere un estratto dall'USRN online e offline: istruzioni passo passo
3. Non controllare le informazioni d'archivio su quelle registrate nell'appartamento
Succede che un certificato di registrazione nel modulo 9, in cui è indicato tutto ciò che è registrato nell'appartamento, non solleva domande. Ma ci sono categorie controverse di inquilini che vale la pena conoscere, anche se lo sono scaricato.
Ad esempio, questi sono i mancanti. Se il tribunale ha riconosciuto una persona come tale, può farloLegge della Federazione Russa del 25 giugno 1993 n. 5242-1 scrivere. Ma quando la persona scomparsa ritorna, ha il diritto di chiedere il ripristino della registrazione presso il vecchio luogo di residenza.
La situazione è simile con i prigionieri. Dal 2015 sono cessatiLegge federale del 31 dicembre 2014 n. N. 525-FZ assicurati di scrivere per registrarti nei luoghi di detenzione. Tuttavia, le pene detentive possono essere lunghe, quindi in teoria c'è il rischio che l'autore del reato lo segua scontando una pena tornerà e proverà a registrarsi nel suo vecchio appartamento.
Cosa fare
Devi chiedere al venditore due certificati:
- Registrazione archiviata sul modulo 9. Non è sempre ceduto volentieri, perché contiene i dati anagrafici dei precedenti inquilini. Ma è questo documento che mostra in dinamica chiunque sia mai stato registrato nell'appartamento.
- Aiuto sul modulo 12. Contiene solo informazioni sul fatto che qualcuno delle categorie "problema" sia mai stato registrato nell'appartamento.
4. Non richiedono il consenso del coniuge del venditore
La proprietà acquisita in matrimonio è considerata proprietà comune, anche se è registrata solo a nome del marito o della moglie. Quindi uno dei coniugi non ha il diritto di vendere un appartamento senza il consenso dell'altro. Un accordo concluso senza l'approvazione della seconda persona può essere contestato.
Ma non è tutto. Problemi simili a volte sorgono comunque, anche se il proprietario dell'appartamento è divorziato. Ad esempio, l'ex marito e moglie non avevano tempo dividere la proprietà e ancora possederlo congiuntamente.
Cosa fare
Richiedere un consenso autenticato del secondo coniuge o una decisione del tribunale sulla divisione della proprietà, in base alla quale la proprietà è stata trasferita al venditore.
5. Non so come sia stata formalizzata la privatizzazione
Se al momento della privatizzazione la persona che aveva il diritto di parteciparvi rifiuta la sua quota, allora la conservaLegge federale del 29 dicembre 2004 n. 189-FZ il diritto di vivere in un appartamento per la vita.
Sembra un po 'più spaventoso di quanto non sia in realtà. Un tale inquilino può volontariamente accettare di lasciare l'appartamento e registrarsi in un altro luogo, e anche farlo per ordine del tribunale.
Tuttavia, se l'acquirente non chiarisce immediatamente questo problema, rischia di partecipare a lungo contenzioso.
Cosa fare
Controlla i documenti per la privatizzazione e confronta le date in essi con l'elenco dei residenti registrati in quel momento nell'appartamento, che sono indicati nel certificato di archivio nel modulo 9.
E se trovi una persona con il diritto di soggiorno per tutta la vita, ottieni una dichiarazione autenticata da lui sulla rinuncia a questo diritto e un documento su registrazione al nuovo indirizzo, dopo che è stato scritto dal vecchio appartamenti.
6. Non guardare il certificato di capacità giuridica del venditore
Qualsiasi accordo è valido se i suoi partecipanti erano in una mente sobria e con una solida memoria. Sfortunatamente, l'incapacità non è ovvia: puoi acquistare un appartamento da un proprietario dall'aspetto sano e poi scoprire che non aveva il diritto di venderlo. E alla fine rimanere senza soldi e senza un appartamento.
Cosa fare
Chiedere al venditore un certificato di capacità giuridica da uno psichiatra e narcologo. Inoltre, se possibile, è meglio andare dal medico con lui per assicurarsi che non abbia acquistato documenti durante la transizione.
7. Scarta eredi
L'acquisto di un appartamento ereditato dal proprietario è una potenziale fonte di problemi. Naturalmente, le cose non devono andare nello scenario peggiore.
Ma a volte, dopo la vendita, compaiono eredi privati che contestano l'affare. Anche loro potrebbero richiedere un appartamento, quindi il processo di divisione dello spazio abitativo deve essere riavviato. L'acquirente in questa situazione è ferito innocentemente.
Cosa fare
Più tempo è passato da quando è stata ricevuta l'eredità, minore è il rischio che appaiano persone insoddisfatte. Quindi guarda nel certificato dell'anno in cui l'appartamento è stato trasferito. E consulta un avvocato: lascia che controlli la situazione specifica con l'alloggio che stai per acquistare.
Esamina i dettagli🤷♀️
- Come ottenere un'eredità
8. Per perdere di vista i bambini
Se il proprietario ha bambiniForse l'appartamento è stato acquistato utilizzando il capitale di maternità. In questo caso, i genitori sono obbligati a fornire ai propri figli quote di alloggio. Se non selezionata, la transazione può essere contestata.
Ma le parti decorate dei bambini nell'appartamento promettono ulteriori problemi. Se il proprietario è minorenne, il consenso alla vendita deve essere dato dalle autorità di tutela. E se i bambini hanno più di 14 anni, allora loro stessi.
Cosa fare
Chiedere al venditore immobiliare un certificato della Cassa pensione attestante che il capitale di maternità non è stato utilizzato per acquistare un appartamento. Se i proprietari sono bambini, assicurati che tutti i consensi necessari siano nel pacco dei documenti.
9. Non controllare le bollette
Non si tratta nemmeno di debiti. Se il precedente proprietario non ha pagato l'appartamento comune, quindi i debiti rimangono a lui. L'eccezione è la revisione, qui il nuovo padrone di casa dovrà rimborsare il mancato pagamento.
Vale la pena esaminare le bollette per assicurarsi che l'appartamento comune non ti rovini in futuro. Perché anche in una città gli importi a volte differiscono notevolmente da un quartiere all'altro e da una società di gestione all'altra.
I debiti del precedente proprietario sono a rischio quando sono enormi. E se ha già avviato una procedura fallimentare, la transazione di vendita può essere dichiarata non valida e l'appartamento può essere restituito alla massa per estinguere i debiti.
Cosa fare
Chiedi di mostrare pagamenti negli ultimi mesi.
10. Barare con un contratto
La gente fa ogni sorta di trucco per evadere le tasse. Ad esempio, propongono di scrivere non l'intero importo della transazione nel contratto. Può essere vantaggioso per il venditore, ma non per l'acquirente.
In tal caso, l'acquirente farà tutti i reclami esattamente per l'importo indicato nei documenti. Inoltre non potrà ricevere la detrazione fiscale completa per l'acquisto di abitazioni. Sì, e quando si vende più velocemente di tre anni dopo, si corre il rischio di pagare più tassedi quanto potrei.
Inoltre, non è necessario accettare un atto di donazione invece di un contratto di compravendita, quando il trasferimento di denaro è formalizzato da qualche documento. In primo luogo, l'acquirente dovrà pagare l'imposta - per il reddito sotto forma di beni immobili ricevuti in dono da qualcuno che non sia un parente stretto. In secondo luogo, la transazione potrebbe essere invalidata.
Cosa fare
Scrivi la verità nel contratto. La contraffazione avvantaggia il venditore, ma dovresti prima pensare a te stesso e ai tuoi vantaggi.
Leggi anche🏠💰🏡
- Lista di controllo per la scelta corretta di un appartamento
- Affittare un appartamento o accendere un mutuo: il che è più redditizio
- Cosa devi controllare prima di acquistare un appartamento sul mercato secondario
Le cose che non dovrebbero esistere vengono discusse sul Web. Ecco 15 esempi