Affitti, rivendite e fondi: 7 modi per fare soldi nel settore immobiliare

1. Affitta un appartamento

Il metodo è semplice, ma è importante agire nel rispetto della legge. Il primo passo è un contratto. Sia per affitti a lungo termine che giornalieri bisogno di concludereCodice Civile della Federazione Russa. Capitolo 35 Affittare un'abitazione contratto scritto con il datore di lavoro. Questo per proteggere le finanze e la proprietà nel caso in cui l'inquilino danneggi i mobili o inizi a liberare l'appartamento a tua insaputa. Senza un contratto, sarà difficile discutere e chiedere un risarcimento. Un altro modo per proteggerti finanziariamente - prendereCodice Civile della Federazione Russa. Articolo 329 Modi per garantire l'adempimento degli obblighi i nuovi inquilini hanno un deposito e specificano nel contratto in quali casi l'importo non verrà restituito all'inquilino.

Il secondo punto importante sono le tasse per l'affitto di un appartamento. IndividuiCodice Fiscale Articolo 224. aliquote fiscali pagare il 13%, IPCodice fiscale della Federazione Russa Articolo 346.20. aliquote fiscali

semplificato - 6%. Se ciò non viene fatto, c'è il rischio di beneCodice fiscale della Federazione Russa Articolo 122. Mancato o incompleto pagamento degli importi fiscali (tariffe, premi assicurativi) — dal 20 al 40% dell'importo dell'imposta non versata. Non libera il debito stesso.

Affittare un appartamento reale e interamente pagato, e l'alloggio acquistato con un mutuo. Ma dobbiamo tenere conto della domanda del mercato immobiliare e dei tassi delle banche. Diciamo che se il costo dell'affitto scende del 4% e il mutuo mangia un altro 3% all'anno dal rendimento, puoi essere in rosso. Ciò è particolarmente vero ora, poiché i prezzi immobiliari e i tassi ipotecari sono saliti alle stelle in primavera.

2. Organizzare sublocazione di alloggi in affitto

L'area che hai affittato può essere riprendereCodice Civile della Federazione Russa Articolo 615. Uso della proprietà locata a un'altra persona. In questo caso, non dovrai acquistare un appartamento, ma è importante ottenere il consenso del proprietario e fissarlo nel contratto di locazione principale.

Ci sono due modi per guadagnare soldi qui:

1. Affittare parte dei locali. Diciamo che affitti un bilocale e metti un'altra persona in una stanza degli ospiti.
2. Affittare lo spazio affittato durante l'assenza. Trova un inquilino temporaneo per un alloggio per una vacanza o un viaggio di lavoro.

Inoltre, il costo di un subaffitto può essere maggiorato per assenza di obblighi. L'inquilino principale è comunque responsabile nei confronti del proprietario delle condizioni della proprietà e del pagamento tempestivo, e il subaffittuario non deve preoccuparsi di questo.

Per la sicurezza, è anche importante concludere un accordo simile a quello che si stipula quando si affitta un alloggio. L'unica nuova condizione è che il periodo di validità di questo documento non possa superare i termini di quello primario.

3. Investi in immobili commerciali

Non è necessario spendere decine o centinaia di milioni, o forse anche miliardi di rubli per aprire un centro commerciale o trasformare un appartamento al piano terra in un negozio o un bar. Puoi investire in immobili commerciali con un importo relativamente piccolo a portata di mano attraverso i fondi comuni di investimento (UIF). Raccolgono fondi dagli investitori e li investono e, in cambio, i partecipanti al fondo ricevono una quota, un titolo che conferma la proprietà. I fondi comuni di investimento possono gestire diversi asset: azioni, obbligazioni, affari e, di fatto, immobili commerciali.

A seconda della liquidità dell'asset, ovvero della capacità di venderlo rapidamente, i fondi comuni di investimento sono aperti, intervallati, scambiati e chiusi. I fondi immobiliari sono solitamente solo quelli chiusi: è abbastanza facile acquistare azioni in qualsiasi momento nelle applicazioni bancarie, ma restituirle dopo la chiusura (le scadenze sono indicate immediatamente). Sarà possibile uscire dal fondo prima della data prevista solo rivendendo la quota ad altra persona.

Il rendimento qui fornisce una variazione del valore della quota: cresce insieme al prezzo degli immobili e alle tasse degli inquilini. La frequenza dei pagamenti dipende dalla strategia del fondo comune di investimento chiuso:

• Se il fondo investe in immobili commerciali in costruzione, sarà possibile realizzare un profitto solo dopo la sua messa in servizio. Fino alla vendita della quota, nessun denaro sarà accreditato sul conto.
• Se il fondo acquista proprietà già pronte, gli azionisti ricevono un reddito da locazione provvisorio ogni trimestre. Non è necessario attendere il rimborso della quota per ricevere il reddito. I contratti con gli inquilini sono conclusi per un lungo periodo (da 5 a 15 anni), che garantisce la stabilità dei pagamenti.

In ogni caso, dopo la chiusura del fondo, l'immobile viene venduto e il denaro viene distribuito tra gli investitori. L'importo del deposito iniziale aumenta per il profitto derivante dall'aumento dei prezzi degli oggetti.

Ci sono rischi in questo modo di fare soldi. Ad esempio, l'uscita anticipata degli inquilini o una diminuzione del valore di mercato degli immobili possono influire sulla redditività. Affinché la quota sia stabile, è necessario studiare attentamente il fondo comune di investimento prima di acquistare: controllarne la cronologia, le recensioni, vedere con quali clienti lavora.

4. Rivendere l'appartamento "ucciso".

Ci sono abbastanza appartamenti sul mercato immobiliare secondario con riparazioni scadenti, comunicazioni di emergenza o violazioni legali. A causa di problemi, il loro costo è generalmente basso, anche se la posizione è buona e le riprese sono impressionanti. Puoi guadagnare con tali immobili se elimini tutte le carenze e metti in vendita a un prezzo di mercato.

In questo caso, è necessario valutare in anticipo le proprie capacità e il grado di problematicità dell'appartamento. Per dargli un aspetto attraente, dovrai spendere energia, investire in materiali di finitura, servizi idraulici, assumere un avvocato e mettere in ordine i documenti. Inoltre, è necessario agire rapidamente dopo l'acquisto: c'è il rischio che durante la riparazione e la risoluzione di altri problemi, il valore di mercato delle abitazioni diminuisca e cancelli tutti i potenziali benefici.

5. Acquista un appartamento in una casa in costruzione

In fase di costruzione, l'alloggio costa meno e quando l'appartamento è pronto, puoi rivenderlo di più e vincere sulla differenza di prezzo. In questo caso, viene concluso un accordo di partecipazione - acquisitiLegge federale n. 214-FZ del 30 dicembre 2004 "Sulla partecipazione alla costruzione in comune di condomini e altri oggetti immobiliari e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi del russo Federazione". Articolo 4 Accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa diritti di proprietà, non l'appartamento stesso. Per evitare problemi con lo sviluppatore, è necessario assicurarsi in anticipo che il testo del documento indichi i termini di messa in servizio, i termini per la consegna delle chiavi e le condizioni per il risarcimento. Con quest'ultimo sarà più facile risolvere i problemi se lo spazio abitativo finale risulterà diverso da quello indicato nel contratto in termini di riprese o altre condizioni.

Inoltre, prima di acquistare, è importante considerare attentamente la storia e la reputazione dello sviluppatore, altrimenti c'è il rischio di imbattersi in una costruzione a lungo termine o semplicemente di ottenere un appartamento senza successo. Per fare ciò, è necessario studiare i documenti sul sito Web dello sviluppatore, romperlo Sistema informativo unificato per l'edilizia abitativa e archivio di casi di arbitrato, nonché leggere le recensioni dei clienti.

6. Investire in titoli garantiti da ipoteca (MBS)

Titoli garantiti da ipoteca - obbligazioni, prodottoLegge federale "Sui titoli ipotecari" dell'11 novembre 2003 N 152-FZ banche. Lo schema di lavoro è il seguente: il cliente della banca prende denaro da lui per acquistare immobili e la banca emette titoli per lo stesso importo e li invia in borsa, dove vengono acquistati dagli investitori. La banca in questo caso vince compensando i fondi spesi per l'emissione di un prestito e l'investitore riceve reddito garantito: l'utile è fisso e gocciola una volta al trimestre o sei mesi dagli interessi che la banca paga creditore.

Lo svantaggio principale di questo metodo è a lungo termine: puoi prelevare il deposito solo dopo che l'ipoteca è stata pagata per intero, e di solito si tratta di decenni. Inoltre, c'è il rischio che il mutuatario non sia in grado di pagare affatto il mutuo. Ma l'importo del deposito può essere qualsiasi: è reale acquistare l'ICB per 1.000 rubli. E sono venduti in borsa: non è necessario andare da nessuna parte e interagire con terze parti per acquistare.

7. Acquista obbligazioni per sviluppatori

Gli sviluppatori non possono ora utilizzare i fondi dei detentori di azioni per costruire nuove case: il denaro è in conti di deposito a garanzia. E hanno bisogno di finanziamenti, quindi loro pubblicazioneTitoli invece di mattoni: cosa devi sapere sui titoli di sviluppo / RBC obbligazioni: gli investitori le acquistano, cioè danno fondi per la realizzazione di progetti, e lo sviluppatore poi restituisce i soldi, ma con gli interessi.

ProdottoIl volume delle obbligazioni collocate degli sviluppatori in Russia è quasi raddoppiato nel corso dell'anno / TASS qui è alto - 10-15%, ma ci sono molti rischi. Ad esempio, se la domanda di alloggi nei nuovi edifici diminuisce, i dati sulle vendite delle aziende diminuiranno: non ci saranno soldi per pagare gli interessi.