Come creare un HOA a casa tua
Miscellanea / / April 06, 2023
Istruzioni dettagliate per i proprietari che vogliono gestire autonomamente un condominio.
Cos'è HOA e perché è necessario
La Homeowners Association (HOA) è un'organizzazione senza scopo di lucro che creato a tempo indeterminato per gestire un condominio, ha un conto in banca e un sigillo.
HOA risposte per la sua manutenzione, funzionamento, riparazione, nonché per la fornitura di servizi pubblici ai suoi residenti. Queste questioni sono trattate dal consiglio di amministrazione e dal presidente della partnership.
Le questioni più importanti sono risolti con la partecipazione di tutti i residenti. Ad esempio, alle assemblee generali discutono l'importo dei pagamenti obbligatori, l'ottenimento di un prestito, un piano annuale per la riparazione della proprietà e simili. La decisione si considera adottata se votato almeno due terzi dei soci.
Dopo aver registrato un HOA, si aprono nuove opportunità per i proprietari: ad esempio, puoi affittare seminterrati e investire i soldi ricevuti nell'installazione di telecamere a circuito chiuso, tecnologie ad alta efficienza energetica e non soltanto. Oppure prendi un prestito per una revisione importante, in modo da non aspettare fino a quando l'importo richiesto non viene accumulato sul conto della HOA.
In una casa può essere organizzato un solo partenariato. Allo stesso tempo, più case possono entrare nella partnership.
In che modo un HOA differisce dal codice penale e cosa scegliere
Un'altra forma più popolare di gestione di un condominio è il coinvolgimento di una società di gestione (MC). Quindi, nella regione di Mosca ora per l'88% degli alloggi Incontrare organizzazioni private o municipali, per il 12% - HOA.
Il Regno Unito è particolarmente rilevante per le nuove case, dove i residenti non hanno ancora avuto il tempo di conoscersi. Nel tempo, quando la comunità inizia a formarsi, i proprietari, se lo desiderano, cambiano il codice penale in HOA. Tuttavia, la partnership può assumere società di gestione come appaltatore.
A differenza della HOA, il Regno Unito è un'organizzazione commerciale.
Le sue attività sono autorizzate e lo scopo del lavoro è determinato trattato per un massimo di cinque anni. La società di gestione serve autonomamente la casa o attrae altre società. E fornisce anche rapporti ai proprietari di appartamenti (o HOA, se il contratto è concluso con una partnership) sul lavoro svolto.
Entrambe le forme di governance presentano vantaggi e svantaggi. Il vantaggio dell'HOA è che tutti i partecipanti sono interessati personalmente alla gestione efficace della casa e possono scegliere gli appaltatori senza pensare al profitto.
È anche facile controllare la spesa dei fondi della società: ha un conto corrente per la casa. Di conseguenza, qualsiasi proprietario, se lo desidera, può controllare le transazioni finanziarie. La società di gestione, invece, può avere un conto per più case contemporaneamente, che sono sotto la sua gestione.
Allo stesso tempo, l'HOA richiede un alto livello di auto-organizzazione da parte dei residenti. La partnership si assume la responsabilità di tutti i sistemi di ingegneria e dei suoi rappresentanti in modo indipendente comunicare con i fornitori, risolvere le controversie con loro e anche risolvere i conflitti tra proprietari. Non sempre ci sono persone in casa che possono affrontare con competenza questi problemi.
Allo stesso tempo, il Regno Unito è un'organizzazione che, di norma, è professionalmente impegnata nella gestione. I suoi rappresentanti di solito hanno già esperienza e contatti con i fornitori giusti. Si occupa di tutte le comunicazioni con loro. Se la società di gestione non è sufficientemente qualificata, può esserlo modifica.
In questa tabella abbiamo raccolto i principali pro e contro di HOA e UK:
HOA | UK | |
professionisti |
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Svantaggi |
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In generale, gestire un HOA oggi è più semplice rispetto a qualche anno fa. Durante questo periodo sono comparsi sul mercato servizi che possono esternalizzare molte funzioni, come la contabilità, l'organizzazione di un contact center e il servizio di emergenza.
Quindi il presidente della HOA non dovrà rispondere in modo indipendente alle richieste dei residenti se la loro pipa è scoppiata. Anche le riunioni dei proprietari con votazione possono essere tenute a distanza.
L'opzione migliore potrebbe essere uno schema in cui HOA assume una società di gestione come appaltatore. Ciò unirà i vantaggi delle due forme di controllo domestico. Allo stesso tempo, la società di gestione diventa un "servizio" e non sarà "al di sopra" dei proprietari, ma in un'equivalente partnership orizzontale con HOA.
Come creare un HOA
Se sei l'iniziatore, è importante comunicare con i residenti, capire se vogliono cambiamenti, parlare delle caratteristiche del lavoro dell'HOA. Di solito, le case hanno già chat generali su WhatsApp o Telegram: in esse puoi valutare l'umore dei tuoi vicini, trovare chi sosterrà la tua idea.
Calcola il costo di gestione di una casa
Se vedi una risposta positiva, puoi procedere al calcolo delle spese. È necessario capire quali sistemi di ingegneria ci sono in casa, quali maestri sono necessari per mantenerli, quanto costano i loro servizi, cosa è necessario riparazione Ora.
Avrai bisogno di ascensori, servizi di emergenza e spedizione, contabilità, bidelli, idraulici, elettricisti, ingegneri. Questi stessi specialisti controlleranno la casa prima che l'MC la consegni al tuo HOA.
Come accennato in precedenza, oggi la maggior parte dei servizi può essere esternalizzata.
È più facile ed economico, perché non è necessario spendere soldi per mantenere le persone nello stato e organizzare il processo da soli. Inoltre, è più facile collegare i lavoratori temporanei in questo modo, ad esempio se c'è molta neve in inverno e sono necessari più bidelli. Esistono servizi sul mercato che possono prendersi cura di tutti questi problemi, ad esempio, Gorserv.
Inoltre, HOA può collegare l'applicazione mobile del residente e semplificare la comunicazione con i proprietari. In esso è possibile accettare domande, condurre sondaggi di opinione pubblica, inserire annunci e ricevere dati dai contatori. Tra le altre cose, consentirà di abbandonare le copie cartacee delle ricevute: i proprietari di appartamenti potranno pagare le bollette online. In media, un tale programma costa 3-10 rubli per appartamento al mese.
Infine, puoi includere nei tuoi calcoli il costo di contratto assicurativo responsabilità dei proprietari di abitazione per danni causati alla proprietà di terzi. Ciò significa che se uno dei residenti allaga l'appartamento di qualcun altro o l'impianto elettrico di qualcuno prende fuoco, i costi di riparazione saranno coperti da assicurazione.
Crea un gruppo di iniziativa
Aiuterà ad attrarre quanti più proprietari possibile alla creazione di un HOA. I requisiti per il numero di persone al suo interno e i doveri dei suoi membri non sono specificati nella legge.
Di solito il gruppo aiuta nell'organizzazione dell'incontro, informa i proprietari della sua tenuta e seleziona i candidati per le persone responsabili. I suoi membri possono anche passeggiare per gli appartamenti e parlare dei vantaggi dell'HOA ai residenti. Puoi trovare tali assistenti nelle chat già menzionate a casa.
Preparare una bozza di carta HOA
Lo statuto del partenariato è il principale documento costitutivo che regola le attività dell'organizzazione. Viene preso immediatamente dopo la decisione di creare un HOA in un'assemblea generale dei proprietari. È meglio preparare una bozza in anticipo. È possibile trovare un esempio di tale documento su Internet.
Lo statuto deve contenere quanto segue: informazione:
- Posizione dell'HOA. Abbastanza indicare transazione (ai sensi dell'articolo 54 del codice civile della Federazione Russa).
- L'oggetto e lo scopo delle sue attività.
- La procedura per l'emergere e la cessazione dell'appartenenza alla HOA.
- La composizione e la competenza degli organi di gestione del partenariato, la commissione di audit, la procedura per prendere decisioni da parte loro.
- Altre informazioni che non contraddicono la legge. Ad esempio, un modo per informare i residenti sulle assemblee generali e sui risultati del lavoro dell'HOA. È inoltre possibile specificare che il presidente sia eletto dai proprietari all'assemblea generale o solo dai membri del consiglio dalla loro composizione.
Un punto importante: nella carta è necessario utilizzare non solo il nome HOA, ma anche TSN, una partnership di proprietari di immobili. Questo termine non deriva dal codice abitativo, ma da Codice civile della Federazione Russa, ed è su di lui che è guidata l'ispettorato fiscale.
TSN è una forma organizzativa e giuridica relativamente giovane di gestione immobiliare, che copre non solo i condomini, ma anche, in particolare, le associazioni di giardinaggio.
Ecco una variante della formulazione della carta: “La partnership è una società senza scopo di lucro un'organizzazione costituita sotto forma di associazione di proprietari di immobili, sotto forma di società di persone proprietari di casa».
Organizzare una riunione dei proprietari
La decisione finale sulla creazione di residenti HOA accettare all'assemblea generale. L'iniziatore deve informarne i proprietari 10 giorni prima dell'evento. Tutti devono inviare lettera ordinata o dare l'avviso personalmente sotto la firma. Inoltre, vale la pena pubblicare annunci in casa e scrivere più volte dell'incontro nella chat generale di WhatsApp o Telegram.
Questo non è specificato nella legge, ma aiuterà a evitare reclami da parte dei residenti in futuro.
Alla prima assemblea generale, viene prima scelto un segretario che lo farà protocolloalla fine dell'evento. Poi discutono perché è necessaria la partnership, come sarà organizzata la gestione della casa e come cambieranno le tariffe. Nella stessa riunione viene solitamente adottata la carta dell'HOA. Avrai anche bisogno di una commissione di conteggio, che conterà i voti. Requisiti rigorosi per questo NO.
Per tenere una riunione Potere in forma di tempo pieno, part-time e part-time. In ogni caso, i residenti della casa dovranno votare per iscritto compilando schede. In essi, i proprietari indicano il loro nome completo, i dati del passaporto, l'indirizzo, il numero della camera, la sua area, condividere nel diritto di proprietà, le decisioni su ogni questione ("a favore", "contro", "astenuto"), mettono la data, la firma e la trascrizione.
- Nella forma faccia a faccia, i proprietari si riuniscono in un unico luogo per discutere questioni di attualità e votare.
- In caso di modulo per assenteismo, i residenti inviano le schede compilate o le rinviano a data precisa all'indirizzo indicato nella comunicazione.
- Modulo part-time fornisce la possibilità di discussione faccia a faccia dell'ordine del giorno e del processo decisionale su questioni chiave e voto per assente.
Puoi anche tenere una riunione online, con l'aiuto di servizi speciali. Per esempio, GIS alloggi e servizi comunali. Per invitare tutti i residenti della casa, avrai bisogno di un registro dei proprietari. Puoi richiederlo dal Regno Unito. Se l'azienda si rifiuta di fornire informazioni, puoi andare in tribunale, tuttavia è più facile ordinare un registro da servizi come Registrati.net.
È importante che il protocollo successivo all'incontro sia stato firmato da tutti i residenti che si sono espressi a favore della creazione di un HOA, - non meno 50% del totale dei voti dei proprietari dei locali + 1 voto.
Scegli un consiglio e un presidente
Di solito, subito dopo la decisione di creare un HOA, nella stessa assemblea generale, i proprietari eleggono a maggioranza il consiglio e il presidente. I membri del consiglio possono anche decidere autonomamente chi assumerà primo posizione, se specificato nella carta.
Il presidente prenderà decisioni di gestione e potrà entrare a far parte della commissione di conteggio insieme al segretario, il consiglio lo aiuterà nell'adempimento dei compiti principali. La durata del mandato del presidente dipende dalla decisione dei proprietari.
Se i membri dell'HOA non sono soddisfatti delle persone responsabili, possono cambiarle alla nuova assemblea generale.
È meglio scegliere un numero dispari di persone sul tabellone: 5 o 7 persone. Se la casa è piccola, ne bastano tre. In questo caso, non ci saranno situazioni in cui i voti dei membri del consiglio saranno divisi equamente, ad esempio quando si sceglie un presidente.
Per decisione dei residenti, i membri del consiglio possono ricevere una remunerazione per il loro lavoro, ma in pratica questo è più rilevante per il presidente: dedica la maggior parte del tempo alla gestione. Importo della remunerazione determinare proprietari a un'assemblea generale dei membri della HOA. Allo stesso tempo, sia il consiglio che il presidente possono lavorare gratuitamente: qui non ci sono restrizioni legislative.
È necessario anche HOA scegliere comitato di revisione tra i suoi membri. Queste persone almeno una volta all'anno controllano l'attività finanziaria del partenariato e forniscono ai residenti un parere sull'esito del controllo. Se ci sono domande sulla documentazione, questo argomento viene sollevato durante l'assemblea generale.
Registrare l'HOA presso l'ufficio delle imposte
HOA registrato come persona giuridica nel luogo in cui si trova la casa. Puoi anche inviare documenti tramite il "Gosuslugi". Dovrai allegare una domanda P11001, passaporto, copia dello statuto, verbale della riunione.
Se invii i documenti di persona, dovrai pagare una tassa di 4.000 rubli. Se inviato elettronicamente, non pagato.
Quando si registra una partnership nella domanda, è importante utilizzare il nome TSN - come menzionato sopra, è tratto dal codice civile della Federazione Russa. Se provi a registrare un HOA, molto probabilmente l'autorità fiscale ti rifiuterà, perché tale forma organizzativa e legale non è prevista dalla legislazione vigente.
Sfortunatamente, ora le norme del diritto civile sono contrarie al diritto degli alloggi: il Codice degli alloggi della Federazione Russa indica un tipo di organizzazione (HOA), la cui forma non è prevista dal Codice civile della Federazione Russa.
Firma contratti con i proprietari
Per diventare membri della HOA, scrivono i proprietari che hanno votato per la creazione della partnership dichiarazione circa l'iscrizione in qualsiasi forma.
Molto probabilmente, non tutti i residenti vorranno entrare a far parte della partnership. Tuttavia, con il resto, sarà anche necessario concludere accordi separati, poiché nel Codice degli alloggi della Federazione Russa disseche paghino una quota per il mantenimento dell'abitazione e servizi pubblici in conformità con questi documenti.
Non esiste una forma rigorosa per tale accordo, l'importante è che gli obblighi dell'HOA di gestire la casa e del proprietario per il pagamento tempestivo siano enunciati nel documento. L'allegato al contratto di solito indica l'importo del pagamento per la manutenzione della casa. Puoi aggiungere condizioni per la sua indicizzazione. La procedura per la conclusione di un accordo regolamentato Codice civile.
Il proprietario avrà 30 giorni per firmare il documento o nominare i punti che non gli andavano bene. Un residente può rifiutare il contratto, ma deve comunque pagare per i servizi, concentrandosi sugli importi dell'allegato al contratto e sulle tariffe per le risorse. Questi ultimi sono stabiliti dalla commissione regionale per l'energia.
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