Come fare un contratto di locazione
Consigli / / December 19, 2019
Basta fare una prenotazione: in questo articolo ci concentreremo proprio sul contratto di noleggio commerciale dei locali, che è disciplinata dal Capitolo 35 del codice civile e parzialmente Capitolo 5 del Codice HousingQuesto è l'assunzione di un singolo appartamento. Nella legge v'è una differenza tra l'assunzione di contratto (che è una persona fisica) e locazione (che è una persona giuridica). Tuttavia, nel linguaggio comune la parola è usata ben consolidata "affitto". Pertanto, nel materiale per la semplicità, useremo entrambi i termini - "assunzioni" e "Rent" - come equivalenti.
documentazione
In nessun caso, non esitate a chiedere al padrone di casa di fornire un pacchetto completo di documenti:
- passaporto;
- necessariamente un certificato di registrazione dei diritti di proprietà per l'appartamento;
- Optional: a pagamento ricevute di pagamenti di utenze (per assicurarsi che non ha nessun debito) e un estratto dalla casa delle persone registrate sulla scatola.
Se i proprietari dell'appartamento pochi, il consenso di uno di loro non è sufficiente, è necessario ottenere il consenso di tutti. Forse tre scenari:
- Collegare un consenso scritto di tutti i comproprietari.
- Un co-proprietario stipula un contratto con una procura dall'altro.
- Alla conclusione del contratto, tutti i proprietari sono presenti di persona (se gli stati del contratto che l'appartamento è in affitto allo stesso tempo, tutti i proprietari).
Da persone che non sono proprietari, ma registrati nell'alloggiamento, come richiesto autorizzazione scritta. In caso contrario, essi possono far valere i propri diritti in qualsiasi momento, e si dovrà cercare con urgenza di nuove abitazioni.
Dal momento che stiamo parlando di assunzione di un appartamento, il datore di lavoro - un individuo. Pertanto, è necessario portare il passaporto. Se avete intenzione di vivere in un appartamento più di uno, allora i dati del passaporto del secondo (terzo, quinto), è necessaria anche l'inquilino.
Il contratto di locazione di beni immobili soggetti a registrazione statale. Fatta eccezione per l'accordo concluso in meno di un anno.
tempo
Il contratto di lavoro può essere a breve termine (fino a un anno) e lungo termine (da uno a cinque anni). Se il contratto sul periodo non è una parola, si ritiene che egli è stato imprigionato per un periodo massimo di cinque anni. La principale differenza tra a lungo termine ea breve termine contratti - le condizioni di sfratto.
contratto a breve termine
Il proprietario può prescrivere un periodo durante il quale il contratto può essere risolto dalle parti in anticipo. Se tale periodo non è specificato, non ha il diritto di sfrattare gli inquilini prima della scadenza del contratto. Ma alla fine di questo periodo, il proprietario decide già di continuare a prendere un appartamento con le stesse inquilini o cercare altri.
accordo a lungo termine
Per parte con gli inquilini al proprietario molto più difficile. Alla scadenza del contratto, il proprietario non può semplicemente stabilirsi in un appartamento per qualcun altro se non è stata notificata la sua inquilino desiderato non meno di tre mesi prima della scadenza del contratto, si ritiene che il contratto si rinnova automaticamente per il vecchio condizioni.
Se il padrone di casa dice che ha intenzione non è più a portata di mano sulla proprietà, gli inquilini devono muoversi fuori. Ma in questo caso davvero non può prendere l'appartamento almeno un anno, altrimenti i precedenti inquilini hanno il diritto di andare in tribunale e chiedere il risarcimento dei danni.
In contrasto con il proprietario, il conduttore può risolvere il contratto in qualsiasi momento senza spiegazione.
Condizioni dell'appartamento e della proprietà
Riparazioni e miglioramenti
Bruciare domanda: chi fa le riparazioni? Di solito il contratto è la formulazione che "dopo la scadenza del contratto di locazione gli inquilini sono obbligati a restituire i locali nella stessa forma in cui è stato concesso." Pertanto, il contratto dovrebbe essere immediatamente indicare che è possibile modificare in un appartamento e che cosa non lo è.
Inoltre, senza il consenso del proprietario degli inquilini non hanno diritto alla ricostruzione e ristrutturazione dei locali. Ad esempio, la riparazione non può semplicemente prendere e demolire pareti interne ed espandere la porta.
Se la riparazione può essere effettuata, il contratto è tenuto a prescrivere, quanto dovrebbe essere ridotto gli affitti. Se l'indicazione non è, una situazione può verificarsi che voi stessi potrete riparare tutto, e il proprietario semplicemente si rifiutano di rimborsare le spese.
Tutte le riparazioni e la spesa su di esso - sulle spalle del conduttore. Mantiene non solo ordine in appartamento, ma è anche responsabile per la sicurezza dei beni.
Revisione del padrone di casa dovrebbe fare, e tutte le spese da lui sostenute (se non diversamente specificato nel contratto). Se il padrone di casa non mostra interesse per la revisione quando è richiesto, la proprietà di rimuovere ha il diritto di:
- eseguire indipendentemente revisione, previsto dal contratto o causati dalla necessità urgente, e con il concedente per recuperare il costo;
- necessaria una corrispondente riduzione di affitto;
- di chiedere la risoluzione del contratto e di risarcimento danni.
Quando si sta facendo le riparazioni o comprare qualcosa di nuovo in un appartamento rimovibile, legalmente parlando, si fanno miglioramenti. Essi possono essere separabili e inseparabili. Ad esempio, se l'inquilino a proprie spese impostare il condizionatore d'aria o di riscaldamento (e il padrone di casa non ha ridotto l'affitto e non copre il costo), si ha il diritto di portarli con sé.
migliorie su beni di terzi, come ad esempio un nuovo sfondo, senza zaberosh senza rovinare l'aspetto della casa. Pertanto, il locatario può richiedere il rimborso del loro valore quando il termine di scadenza del contratto. Ma il requisito è soddisfatto nel caso, se previsto del contratto che il proprietario non si opponevano a questo miglioramento.
Condizioni dell'immobile
Il padrone di casa deve dare l'inquilino di un immobile in buone condizioni. Questo significa che se qualcosa impedisce di utilizzare l'appartamento, il proprietario deve risolvere questa causa proprie spese. Anche quello di cui lui non sapeva, al momento della consegna dell'appartamento. Ad esempio, si è spostato in e siamo rimasti sorpresi di scoprire che tutti i tubi hanno da tempo marcite e lavare sotto la doccia è semplicemente impossibile. Il proprietario deve colmare questa lacuna quanto prima e assolutamente gratuito. In caso contrario, è possibile rimuovere sia la causa della propria e alla domanda di rimborso o di recedere dal contratto.
Attenzione: il padrone di casa deve fissare proprie spese solo i svantaggi che né lui né lo sai.
Se l'ispezione di appartamento che si vede che c'è qualcosa che non funziona, o siete stati avvertiti di questo in anticipo, avete la vostra destra - ad accettare tale condizione un o sguardo per una scelta migliore.
Inoltre, gli avvocati raccomandano che, oltre a l'accordo per rendere l'atto di appartamenti di accoglienza. Come è stato prescritto di mobili, sanitari, pavimenti, finestre, e altre cose. Successivamente, questo aiuterà controversie Evita sulla qualità della riparazione e mobili. Naturalmente, in un appartamento di vecchi mobili e le attrezzature Sovietica senza questo non si può fare. Ma il proprietario, l'alloggio rivenditore con mobili ed elettrodomestici costosi, è interessato al fatto che tutti i beni di nuovo a in buone condizioni, in modo che possa anche allegare foto dell'immobile e controlli confermando la sua costo. attenuazione naturale, ovviamente, preso in considerazione. Ma per lo schermo del televisore rotto l'inquilino dovrà pagare.
Prestare attenzione alla cosa simile a come una "responsabilità condivisa", se si affitta un appartamento con qualcuno in discoteca. Se il contratto non prevede clausola di responsabilità solidale, l'intera responsabilità sarà a carico colui che ha concluso il contratto. Cioè se il tuo vicino disattento che qualcosa si romperà, e la carica del contratto registrato solo tu, e poi devono pagare per voi.
affittare
Il contratto prevede la costituzione, i termini e le condizioni del canone di locazione. Se le istruzioni specifiche su che no, si presume che essi sono simili a quelli comunemente usati quando affittare una proprietà simile: nel caso della casa è un solido importo del pagamento effettuato ogni mese.
Se il padrone di casa chiede subito a effettui il pagamento per 2-3 mesi di anticipo o di impegno, nel contratto è necessario registrarsi.
Il documento dovrebbe anche indicare con quale frequenza e in quale misura il padrone di casa può aumentare la tassa. In pratica, l'affitto di solito fisso aumenta ogni anno fino al 10% del valore iniziale. Ma tutto questo è a discrezione delle parti.
Se il contratto non è tale clausola una è inclusa, il padrone di casa ha ancora il diritto di aumentare l'affitto, ma può essere fatto solo una volta all'anno. Inoltre, egli deve comunicare l'inquilino in anticipo per iscritto. Se le nuove condizioni non era soddisfatto, può annullare il contratto unilateralmente.
Il locatario ha anche il diritto di chiedere una riduzione del canone, se a causa di circostanze al di fuori del suo controllo, le condizioni dei locali affittati deteriorata.
Inoltre
Parlare con il proprietario di tutti i dettagli. Si dovrà probabilmente per incontrare di frequente. Era preoccupato per il suo appartamento, vi preoccupate della qualità degli alloggi, in modo da imparare a negoziare e mettere tutto questo accordo verbale nel documento.
Raro, ma succede spiacevole situazione: a volte i proprietari piace andare senza preavviso, anche in assenza dei residenti e più volte al mese. Questo è causa di risoluzione del contratto con la compensazione delle spese inquilino di trasferimento. Per evitare questo, è sufficiente aggiungere una riga per l'accordo sulla frequenza con cui il proprietario può avere ad apparire, sia per mettere in guardia su di esso in anticipo è necessario, e specificare il divieto di visite spontanee al tuo n.
Ulteriori informazioni su come il padrone di casa si applica agli ospiti, per l'animale, e indicare questo nel contratto.
Solo la negoziazione e fissare tutti i dettagli che la materia, entrambe le parti saranno in grado di vivere senza conflitti e senza troppa preoccupazione.
Risoluzione del contratto in tribunale
Abbiamo già parlato del fatto che il locatore non è facile da parte con l'inquilino, l'importante ruolo svolto dalla tipologia di contratto. Ma il datore di lavoro ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento, ma con una condizione: deve notificare il padrone di casa del suo desiderio per i tre mesi per iscritto.
Ma a volte sono d'accordo umanamente impossibile, e da un lato c'è solo una via d'uscita - per cercare giustizia attraverso i tribunali, e di risolvere il contratto.
Su richiesta del contratto locatore può essere prematuramente interrotto dal giudice nei casi in cui l'inquilino:
- Esso utilizza la proprietà ad una violazione sostanziale del contratto o con ripetute violazioni;
- peggiora in modo significativo la proprietà;
- più di due volte di fila non paga l'affitto in tempo;
- Non revisionare della proprietà entro il tempo stabilito nel contratto, se la revisione del contratto è la responsabilità del locatario.
Il padrone di casa può risolvere il contratto in tribunale, solo se è iscritto richiede l'inquilino per eliminare le violazioni.
Su richiesta del contratto di locazione inquilino può essere prematuramente interrotto dal giudice nei casi in cui:
- il padrone di casa non fornisce beni o crea ostacoli per utilizzare la struttura in pieno;
- proprietà ha difetti che non sono stati stipulati dal proprietario nel contratto, non erano precedentemente noti al conduttore e non poteva essere rilevato durante l'ispezione della proprietà;
- il padrone di casa non fa grandi riparazioni alla proprietà specificata nel contratto o un tempo ragionevole;
- proprietà a causa di circostanze indipendenti dalla volontà del conduttore in una condizione non più idonei.
In caso di risoluzione del contratto di locazione l'inquilino obbligato a restituire la proprietà al locatore nelle stesse condizioni in cui ha ricevuto, tenendo conto di normale usura o nelle condizioni stipulato dal contratto.
In conclusione, riteniamo che altri due punti importanti.
Se il padrone di casa dà o vende l'immobile locato, il contratto di locazione non si ferma. In altre parole, quando una persona entra e dice, "per uscire, vendo un appartamento," - è illegale. cambio di proprietà non risoluzione non comportano del contratto di locazione di abitazione.
Se necessario, è possibile modificare il locatario (inquilino). Cioè, se il contratto è concluso per un marito, e lui, per esempio, va al Polo Nord per un lungo viaggio, è possibile cambiare l'inquilino alla moglie con il suo consenso. In questo caso, il contratto rimane la stessa, alle stesse condizioni, il termine continua a scorrere e non può essere azzerato. Ma può eliminare la burocrazia, se ci sono problemi (ad esempio, se si dispone di annullare un contratto o qualcosa di raccogliere attraverso i tribunali).